주거형 오피스텔 분양가 분석

1. 주거형 오피스텔

 

최근 천안 불당동에 위치한 힐스테이트 불당 더원이 모집공고를 하면서 고분양가로 주목을 끌었다.

 

주거형 오피스텔은 기존 84타입까지만 허용이 됐는데, 법 개정으로 인해 119타입까지 확대되었다.

주거형 오피스텔의 84타입은 아파트 59형(발코니 확장), 119타입은 아파트 84형과 전용면적이 비슷한데 아파트 대체재이기에 수요자 입장을 고려해 119타입을 허용해 준 게 아닌가 싶다.

 

시화MTV 푸르지오 디오션은 119타입을 펜트하우스급으로 첫 선을 보였고, 그 후 힐스테이트 불당 더원이 주력 타입으로 113과 119타입을 선보였다.

 

힐스테이트 불당 더원이 고분양인지 아니면 평형이 크기에 비싸 보이는 착시효과인지 분석해 보고자 한다.

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2. 분양가 분석

 

 

표본조건은 아래와 같다.

1. 1군 건설사 오피스텔
2. 분양금액은 층, 향, 동별로 다르므로 평균값을 적용
3. 중도금 무이자
4. 22년 8월 이후 모집공고 分

 

가. 대지비

 

땅값은 지역별로 다르기에 실제 부지 매입비와 분양금액의 대지비의 비율을 살펴보았다.

부지 매입비는 땅야 어플을 통해 실거래를 확인하였고, 확인되지 않은 듀클래스와 센텀 더퍼스트는 제외하였다.

 

 

땅야 어플에서 확인된 부지 매입비 대비 분양가 대지비의 비율을 살펴보면 163% ~ 279% 에서 형성된다.

힐스테이트 불당 더원이 오히려 163%로 타 현장보다 낮다.

 

 

나. 건축비

 

건축비는 특화설계나 기초공사에 따른 차이를 제외하면 대동소이하다.

 

조사한 현장달의 건축비는 계약면적 평당 769만원 ~ 985만원에 형성된다.

우선 가장 낮은 769만원인 영종 SK VIEW는 지상 10층 건물이기에 기초공사 금액이 크지 않다.

그리고 가장 높은 985만원인 시화MTV 푸르지오는 매립지에 지어진 고층 건물이기에 기초공사 금액이 매우 크다.

 

위의 최저가와 최고가를 제외하면 약 800만원 중반 정도가 평균 건축비가 되겠다.

힐스테이트 불당 더원이 그리 비싸다는 생각이 들지 않는 금액이다.

 

 

다. 예외 현장

 

힐스테이트 천안아산역 듀클래스와 시화MTV 푸르지오 디오션(119P 타입)은 건축비 비교에서 제외하였다.

듀클래스는 물가가 상승하던 시기인 21년 12월에 분양한 현장이어서 현재의 물가와 금리를 오롯이 건축비에 반영하지 못했다. 

분양 초기에는 2000만원 이상의 호가로 나왔는데, 현재는 금리인상의 여파로 인해 무피에 가깝게 나오고 있다.

힐스테이트 불당 더원이 준공 전까지만 분양 완판 된다면 단순 건축비 계산으로만 듀클래스가 30% 상승 여력이 있는 것으로 보인다. (듀클래스 입지가 나빠보이지 않는다)

 

시화 MTV 푸르지오 119P 타입은 단지내에서도 8세대만 있는 펜트하우스로 최고층에 있다. 단지 내 펜트하우스이기에 프리미엄을 많이 붙여서 분양한 것으로 보인다.

(대지비는 매입비대비 373%, 건축비는 평당 1500만원)

3. 결론

 

그렇다면,  힐스테이트 불당 더원은 고분양가라 할 수 있을까?

물론 타 현장들이 다 같이 고분양가로 분양했다면 불당 더원도 고분양가이다. 오피스텔은 분양가상한제에 규제받지도 않기 때문에 고분양이라 해도 할 말은 없다.

하지만 규제를 받지 않기에 시장을 더욱 현실성 있게 반영한다. '토지매입비 + 브릿지론 이자 + PF대출 이자 + 시공비 + 설계비 + 감리비 + 시행 이익 등'이 대지비와 건축비에 고스란히 녹여있다고 볼 수 있다.

시행사와 시공사가 제정신이 아닌 이상 지금처럼 미분양 시장에서 분양가를 마구마구 올릴 수 있을까?

 

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추가 분석
힐스테이트 천안아산역 듀클래스

분석을 하다보니 힐스테이트 천안아산역 듀클래스가 눈에 들어온다.

22년 1월 기준 공시지가를 살펴보면 불당 더원이 평당 1,094만원, 듀클래스가 평당1,082만원이다.

불당이 천안의 강남인 것임에는 분명하고 앞으로도 많이 가격이 상승할 입지임에는 틀림없다.

 

듀클래스는 21년 12월에 분양하였고 불당 더원은 22년 12월에 분양한다.

비슷한 건물을 비슷한 땅 값인 옆동네에서 짓는데 듀클래스가 불당 더원 대비 무려 30%나 낮은 금액에 분양을 했다.

(계약면적 평당 듀클래스는 964만원, 불당 더원은 1,249만원 분양 / 분양가 대지비에서 40%, 건축비에서 30% 차이 발생)

 

중도금을 비교하면 듀클래스는 유이자, 불당 더원은 무이자이다.

듀클래스를 입주장까지 끌고가면 현재 금리에서는 약 5천만원의 중도금 대출 이자가 발생한다.

 

듀클래스가 불당 더원만큼 시세가 상승하면 1.5억에서 중도금 0.5억을 빼더라도 약 1.0억의 이익을 취하는 셈이다.

힐스테이트 불당 더원(왼)  힐스테이트 천안아산역 듀클래스(오)